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Travaux dans une copropriété : quels sont les droits et devoirs des copropriétaires ?

Travaux dans une copropriété : quels sont les droits et devoirs des copropriétaires ?

Publié le : 30/06/2025 30 juin juin 06 2025
Rédaction

Entreprendre des travaux dans le cadre d’une copropriété est une démarche fortement encadrée par la loi du 10 juillet 1965. Le copropriétaire va alors devoir obtenir l’autorisation de l’assemblée générale avant de débuter les travaux.

 

Quels sont les droits et les devoirs des copropriétaires avant d’entamer des travaux ?


Si les petits aménagements dans le cadre d’une partie privative (peinture, tapisserie, installations d’électroménager) constituent, en principe, des aménagements libres pour un copropriétaire, ce dernier devra toutefois se soumettre à une autorisation dans l’hypothèse où ces derniers vont affecter les parties communes de l’immeuble.

Dans ce cas, le copropriétaire va devoir obtenir l’autorisation du syndicat de copropriété à l’issue d’une assemblée générale.

 

Comment est adoptée une telle autorisation ?


La première étape nécessaire réside dans l’inscription du projet à l’ordre du jour de l’assemblée. C’est dans ce cadre que les copropriétaires vont se réunir et voter, ou non, l'autorisation des travaux souhaités.

Afin de répondre à cette demande, ils vont s’assurer que le projet n'est pas en contradiction avec la stabilité de l’immeuble et la sécurité des autres copropriétaires. Également, il faudra que les travaux soient conformes à la destination de l’immeuble et qu’ils ne portent pas atteinte aux droits des autres copropriétaires (pas de dommages importants, de trouble anormal de voisinage ou de violation de leurs droits).

À l’issue du vote, l’assemblée générale va alors pouvoir :
  • Autoriser les travaux ;
  • Autoriser les travaux, sous certaines conditions ;
  • Refuser les travaux : dans ce cas, le copropriétaire pourra saisir, dans un délai de 2 mois, le Tribunal judiciaire pour contester et solliciter l’autorisation d’effectuer les travaux. Si le propriétaire engage quand même les travaux, il s’expose à devoir remettre en état le logement (démolition de l’ouvrage), voire à des dommages-intérêts.
 

Quelles sont les règles de vote pour une telle autorisation ?


La loi de 1965 prévoit plusieurs règles de majorité en fonction de la nature et de l’impact des travaux :
  • Majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents ou représentés (article 24) : cette majorité est requise pour les travaux d’entretien des parties communes, du maintien de l’immeuble en bon état, des décisions relatives au budget, à la jouissance des parties communes ou encore pour les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ainsi qu’à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants ;
  • Majorité des voix de tous les copropriétaires, même les absents (article 25) : cette majorité est requise pour tous les travaux affectant l’extérieur de l’immeuble ou les parties communes. Dans le cas où cette majorité n’est pas atteinte, mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix, un second vote est possible à la majorité des voix exprimées (article 25-1) ;
  • Double majorité (article 26) : cette double majorité correspond à la majorité des membres du syndicat, représentant au moins les deux tiers des voix. Cette majorité est alors requise pour les décisions les plus graves ;
  • Unanimité : elle n’est requise que pour des cas exceptionnels comme la modification de la répartition des charges (article 11) ou la création de locaux privatifs par extension de locaux existants (article 35).
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